Warum Projektsteuerung für Wohnprojekte?
Ihr habt ein Grundstück gesichert. Jetzt beginnt die Phase, die darüber entscheidet, ob aus eurer Idee auch wirklich ein Zuhause wird – und wo ohne strukturierte Projektsteuerung die meisten Baugemeinschaften und Wohnprojekte scheitern.
Erstgespräch vereinbarenIhr habt ein Grundstück – jetzt fängt es richtig an
Ein gesichertes Grundstück ist keine Selbstverständlichkeit. Monatelange Suche, Konkurrenz mit Investoren, Verhandlungen mit der Stadt oder einem Erbbaurechtsträger – das ist eine echte Leistung.
Die meisten Wohnprojekte, die scheitern, scheitern nicht an fehlendem Enthusiasmus. Sie scheitern an zu vielen Entscheidungen auf einmal, an Planungsfehlern, die erst in der Bauphase sichtbar werden, an Kostenexplosionen, die niemand kommen sah – oder daran, dass die Gruppe unter dem Druck auseinanderbricht.
Das ist keine Seltenheit. Es ist die Regel, wenn Baugemeinschaften und Wohnprojekte in Berlin, Brandenburg und anderen Regionen ohne strukturierte Projektsteuerung starten.
Was macht ein Projektsteuerer eigentlich?
Stellt euch vor, ihr baut ein kompliziertes IKEA-Möbelstück – aber mit 20 Personen gleichzeitig, nach einer Anleitung auf Schwedisch, mit einem Budget, das sich noch ändert, und einem Liefertermin, der in der Baugenehmigung steht.
Jemand muss den Überblick behalten. Wer was wann macht. Wer was entschieden hat. Wer welche Rechnung freigeben darf.
Die fünf Phasen, in denen ein Wohnprojekt gewinnt oder verliert
In jeder Phase gibt es spezifische Risiken – und in jeder Phase hat ein Projektsteuerer konkrete Aufgaben.
Projektvorbereitung: Grundlagen legen, bevor es teuer wird
Welche Rechtsform wählt ihr? Wie finanziert ihr? Was kostet das wirklich? Stimmt das, was ihr euch vorstellt, mit dem überein, was das Grundstück zulässt?
Eine Gruppe plant monatelang auf Basis falscher Kostenschätzungen. Erst beim ersten echten Angebot der Architekten stellt sich heraus: das Budget war um 30 % zu knapp. Zu diesem Zeitpunkt ist bereits viel Energie – und manchmal Geld – investiert.
Realistische Kostenrahmen aufstellen, Risiken benennen, Gruppenentscheidungen strukturieren, Fahrplan definieren.
Planung: Der Architekt plant – aber für wen?
Sobald ein Architekt beauftragt ist, beginnt die eigentliche Planung. Der Architekt arbeitet für euch als Auftraggeber – aber wer spricht für die Gruppe? Wie trefft ihr Entscheidungen zu Grundrissen, Gemeinschaftsräumen, Materialien?
Ohne klare Entscheidungsstruktur werden einfache Fragen (Parkett oder Fliesen im Treppenhaus?) zu stundenlangen Diskussionen. Die Planung verzögert sich – und Zeit ist bei einem gesicherten Grundstück oft vertraglich begrenzt.
Entscheidungsvorlagen aufbereiten, Architektenleistung kontrollieren, Kostenstände abgleichen, Planungsziele in Zeichnungen verfolgen.
Ausführungsvorbereitung: Der Markt bestimmt nicht den Preis, ihr tut es
Hier werden Leistungen ausgeschrieben und Firmen beauftragt – eine der technisch anspruchsvollsten Phasen, in der Wohnprojekte ohne Fachkenntnis strukturell benachteiligt sind.
Leistungsverzeichnisse mit Lücken führen zu Nachtragsrechnungen in der Bauphase. Fehler bei Verträgen bemerkt man erst, wenn es zu spät ist.
Ausschreibungen prüfen, Angebote vergleichen, Vergabeentscheidungen vorbereiten, Verträge auf Vollständigkeit und Fairness prüfen – bevor unterschrieben wird.
Bau: Hier wird das Geld ausgegeben
Die Baustelle läuft. Jeden Tag passiert etwas, das eine Entscheidung erfordert. Materialien kommen verspätet. Eine Firma macht Insolvenz. Der Boden entpuppt sich als schwieriger als erwartet.
Ohne strukturiertes Nachtragsmanagement können Kostensteigerungen von 15–25 % entstehen, ohne dass die Gruppe es rechtzeitig bemerkt.
Kosten- und Termincontrolling führen, Nachträge prüfen, Entscheidungsbedarfe frühzeitig kommunizieren, alle Fäden zusammenhalten.
Projektabschluss: Fertig ist nicht fertig
Die Schlüssel sind da. Aber stimmt das, wofür ihr bezahlt habt, mit dem überein, was tatsächlich gebaut wurde? Gibt es offene Mängel? Wann enden welche Gewährleistungsfristen?
Mängel, die nach dem Einzug auftauchen, können sehr teuer werden – wenn sie nicht rechtzeitig gegenüber der richtigen Firma geltend gemacht werden. Viele Gruppen lassen die Abschlussphase nach dem Einzug schleifen.
Abnahmen begleiten, Restleistungen und Mängel dokumentieren, Schlussrechnungen prüfen, Gewährleistungsfristen im Blick behalten.
Was Wohnprojekte von anderen Bauvorhaben unterscheidet
Ein Investor baut, weil er eine Rendite erwartet. Ein Bauträger baut, weil er verkaufen will. Ihr baut, weil ihr zusammen wohnen und leben wollt. Das ist der Unterschied – und er zieht sich durch den gesamten Prozess.
Ihr seid keine einzelne Auftraggeber:in
Entscheidungen, die ein Investor allein in fünf Minuten trifft, brauchen bei euch einen Prozess. Das ist kein Nachteil – es ist euer Grundprinzip. Aber es bedeutet, dass Projektsteuerung bei euch auch Gruppensteuerung bedeutet.
Eure Finanzierung ist komplexer
Neben Bankdarlehen gibt es Eigenleistungen (Muskelhypothek), Nachrangdarlehen, Erbbaurecht, KfW- und Landesförderungen. Jedes dieser Instrumente hat eigene Anforderungen – wer sie nicht kennt, verschenkt Möglichkeiten oder gerät in Abhängigkeiten.
Ihr habt Gemeinschaftsräume
Gemeinschaftsflächen sind kein Luxus, sondern ein zentrales Element eures Projekts. Sie zu planen, zu finanzieren und rechtlich zu verankern, erfordert Know-how, das klassische Bauvorhaben nicht brauchen.
Eure Mitglieder sind keine Bauprofis
Das ist völlig normal. Aber es bedeutet, dass alle Informationen, die den Bauprozess betreffen, so aufbereitet werden müssen, dass die Gruppe echte Entscheidungen treffen kann – nicht nur nicken.
Sozialer Prozess und Bauprozess laufen parallel
Konflikte in der Gruppe können Bauprozesse blockieren. Und Baustress kann Konflikte in der Gruppe auslösen. Beides gehört zusammen – und ein guter Begleiter versteht das.
Warum es einen Unterschied macht, wer euch begleitet
Ein klassischer Projektsteuerer kennt Bauvorhaben. Er kann Leistungsverzeichnisse prüfen, Kostenstände kontrollieren, Termine überwachen. Das ist wertvoll.
Aber er kennt möglicherweise nicht die spezifischen Finanzierungsbausteine, die für Wohnprojekte relevant sind. Er hat vielleicht noch nie eine Gruppe durch einen soziokratischen Entscheidungsprozess begleitet. Er weiß womöglich nicht, was ein Wohnprojektkompass ist, wie Konzeptvergabeverfahren funktionieren, welche Rechtsform welche Konsequenzen für eure Gemeinschaft hat – oder wie man verhindert, dass eine Gruppe in der Hochdruckphase des Baus auseinanderbricht.
Ich bin Erik Pfauth – Projektsteuerer mit Schwerpunkt auf gemeinschaftliche Wohnprojekte. Ich begleite Baugemeinschaften nicht nur fachlich, sondern aus einer Perspektive, die ich für selten halte: Ich lebe selbst in einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt in Brandenburg und habe dessen Sanierung als Projektsteuerer koordiniert. Diese Erfahrung – auf beiden Seiten des Tisches, als Fachmann und als Bewohner, dem das Ergebnis persönlich wichtig ist – verändert, wie ich meine Arbeit verstehe. Ich weiß, wie es sich anfühlt, wenn eine unerwartete Nachtragsrechnung kommt und zwanzig Menschen gleichzeitig eine Entscheidung brauchen.
Diese gelebte Erfahrung aus einem komplexen Wohnprojekt verbindet sich mit zwei gezielten Weiterbildungen:
Bau-Projektmanager (EIPOS / TU Dresden)
Technische Projektsteuerung nach AHO Heft Nr. 9 – dem Branchenstandard. Kosten-, Termin- und Qualitätskontrolle über alle Projektphasen.
Wohnprojektberater (Stiftung trias)
Gruppenorganisation, Rechtsformen, Finanzierungsbausteine, Konzeptvergabe, Wohnprojektkompass – die spezifischen Prozesse gemeinschaftlicher Wohnprojekte.
Das bedeutet nicht, dass ich alles weiß. Aber es bedeutet, dass ich euren Bauprozess nicht isoliert betrachte – sondern als das, was er ist: ein technisches, finanzielles, rechtliches und menschliches Vorhaben, das einen Begleiter braucht, der all das im Blick hat.
Ich begleite Baugemeinschaften, Baugruppen und Wohngenossenschaften in Berlin, Brandenburg und Nordostdeutschland – auf Wunsch auch deutschlandweit.
Jetzt ist der richtige Zeitpunkt
Wenn ihr mit einem gesicherten Grundstück in die Planungsphase geht, ist jetzt der Moment zu klären: Wer behält den Überblick? Wer bereitet Entscheidungen vor? Wer kontrolliert, ob das, was geplant wird, auch bezahlbar und umsetzbar ist?