Projektsteuerung, Bauleitung, Architekt: Wer macht was im Wohnprojekt?

Am Anfang vieler Baugruppen steht dasselbe Missverständnis: Architekt, Bauleiter und Projektsteuerer werden in einen Topf geworfen. Dabei ist der Unterschied zwischen Projektsteuerung und Bauleitung kein feiner: Die eine sitzt auf der Baustelle, die andere auf eurer Seite. Wer die Rollen früh trennt, spart sich Doppelarbeit an der einen und Lücken an der anderen Stelle. Hier ist die Rollen-Landkarte, wie ich sie einer Gruppe am ersten Abend erkläre.

Die Architektin: Entwurf und Planung

Die Architektin (oder der Architekt) plant euer Gebäude: vom ersten Entwurf über die Genehmigungsplanung bis zu den Details für die Ausführung. Sie denkt Gestalt, Funktion und Konstruktion. In vielen Projekten übernimmt das Architekturbüro auch die Bauleitung, das muss aber nicht so sein. Die Leistungen sind in der HOAI beschrieben, dem Honorarrahmen für Architekten, gegliedert in neun Leistungsphasen von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.

Für euch heißt das: Die Architektin plant nach den Zielen und dem Budget, die ihr vorgebt. Ob dieses Budget realistisch war, prüft sie nicht.

Die Bauleitung: Kontrolle auf der Baustelle

Die Bauleitung sorgt dafür, dass auf der Baustelle in der geplanten Qualität gearbeitet wird. Sie ist nah an der Ausführung: koordiniert die Gewerke vor Ort, prüft, wie sauber die Handwerksbetriebe arbeiten, und dokumentiert Mängel. In der HOAI ist das die Leistungsphase 8, die Objektüberwachung. Die Bauleitung schaut vor allem auf das Wie der Ausführung, Gewerk für Gewerk. Diese Rolle kann vom Architekturbüro oder von einer externen Person übernommen werden. Die Terminplanung und ihre Einhaltung dagegen liegen in erster Linie bei der Projektsteuerung.

Die Projektsteuerung: das Ganze im Blick

Die Projektsteuerung steht auf eurer Seite, der Seite des Bauherrn. Während Architektin und Bauleitung ihre jeweiligen Aufgaben in eurem Auftrag erfüllen, hält der Projektsteuerer das gesamte Projekt zusammen: Kosten, Termine, Qualität, Verträge und die Koordination aller Beteiligten. Er plant nicht selbst und baut nicht selbst, sondern steuert und kontrolliert. Das Leistungsbild dafür steht in der AHO Heft Nr. 9, dem Regelwerk der Projektsteuerung, nach dem ich arbeite. Es gliedert das Projekt in fünf Projektstufen, von der Projektvorbereitung bis zum Projektabschluss.

Drei Aufgaben machen den Unterschied besonders greifbar:

• Rechnungsprüfung. Jede Abschlags- und Schlussrechnung wird gegen Vertrag, Aufmaß und Kostenstand geprüft, bevor sie zur Zahlung freigegeben wird. Die Bauleitung schaut, ob eine Leistung fachlich erbracht ist. Ob sie so beauftragt war und so bezahlt werden muss, prüfe ich auf eurer Seite, zusammen mit Zahlungsfristen und vereinbarten Skonti, also Nachlässen für pünktliche Zahlung.
• Koordination der Fachplaner. Neben dem Architekturbüro arbeiten Tragwerksplanung, Technische Gebäudeausrüstung und Bauphysik am selben Gebäude, je nach Projekt dazu Brand- und Schallschutz. Jedes Büro hat einen eigenen Vertrag mit euch und denkt zuerst sein eigenes Gewerk zu Ende. Ich führe die Beiträge zusammen, halte Termine und Vollständigkeit nach und sorge dafür, dass nichts zwischen zwei Verträgen liegen bleibt.
• Nachträge. Stellt eine Firma eine Nachforderung, prüfe ich, ob sie berechtigt ist, ob die Leistung nicht längst im Leistungsverzeichnis stand und was sie für das Gesamtbudget bedeutet. Danach verhandle ich sie und halte das Ergebnis schriftlich fest. Ohne dieses Nachtragsmanagement summieren sich Nachforderungen still vor sich hin und stehen am Ende in der Schlussrechnung.

Dahinter steckt ein Punkt, der vielen Gruppen erst spät klar wird: Das sind eigentlich eure Aufgaben. Sobald ihr baut, seid ihr als Baugruppe rechtlich der Bauherr, und damit liegen Rechnungsprüfung, Koordination und Nachtragsprüfung bei euch. Weder die Architektin noch die Bauleitung nehmen sie euch ab, beide haben ihren eigenen Vertrag und ihren eigenen Auftrag. Gibt es keine Steuerung, fällt all das auf die Gruppe zurück. Die Pflichten bleiben auch mit Projektsteuerung bei euch, aber ihre Wahrnehmung könnt ihr übertragen. Genau dafür gibt es diese Rolle. Was als Bauherr sonst noch alles an euch hängt, steht auf der Seite Warum Projektsteuerung für Wohnprojekte.

Der Kernunterschied zur Bauleitung: Die Bauleitung sitzt auf der Baustelle und schaut auf die Ausführung. Die Projektsteuerung sitzt auf der Bauherrenseite und schaut auf das ganze Projekt, inklusive der Frage, ob die Bauleitung ihren Job macht. Die eine ist ausführungsnah, die andere ist die verlängerte Hand der Gruppe. Vereinfacht: Die Bauleitung prüft, wie gebaut wird, die Projektsteuerung, ob alles vollständig und im Termin geschieht.

In einem Satz pro Rolle:

• Architektin: entwirft und plant, was gebaut wird.
• Bauleitung: überwacht auf der Baustelle, wie es gebaut wird.
• Projektsteuerung: nimmt eure Bauherrenaufgaben wahr und sorgt dafür, dass Kosten, Termine und Ziele zusammenpassen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Bei der Hofgemeinschaft Schönermark, dem denkmalgeschützten Vierseithof in Brandenburg, in dem ich heute selbst wohne, trieb die Inflation mitten in der Kalkulation die Preise nach oben. Die Gruppe musste entscheiden, wie sie damit umgeht, ohne die ökologische Qualität aufzugeben. Ein Teil der Lösung war der Wechsel zum Ausbauhaus, also einem Gebäude, das außen fertig übergeben und innen in Teilen von der Gruppe selbst ausgebaut wird.

Diese Entscheidung fiel in niemandes Zuständigkeit. Die Architekten planten, die Fachplaner rechneten , die Handwerksbetriebe boten an, was ausgeschrieben war. Meine Aufgabe war, die Betriebe gezielt nach Alternativen zu fragen, diese Vorschläge zwischen Fachplanern und Architekten hin- und herzutragen und die Entscheidung in der Gruppe herbeizuführen. Am Ende stand der Abschluss im Zeitplan, rund zehn Prozent unter der Kalkulation. Solche Einsparungen denken Fachplaner selten zu Ende, weil sie spezialisiert für viele Projekte arbeiten und ungern von ihren Standards abweichen. Genau in dieser Lücke arbeitet die Projektsteuerung.

Warum das für Baugruppen besonders zählt

Ein einzelner Bauherr behält vieles selbst im Kopf. Eine Gruppe kann das nicht: zehn Parteien, viele Entscheidungen, kein natürliches Zentrum. Dazu kommt, dass ihr nicht einem Ansprechpartner gegenübersteht, sondern vielen. Architekturbüro, Fachplaner für Tragwerk, Technik und Bauphysik, die ausführenden Firmen für jedes Gewerk, dazu Bauamt, Denkmalbehörde und eure Bank. Jeder hat einen eigenen Vertrag mit euch, und jeder optimiert zuerst für sich.

Genau diese Lücke füllt die Projektsteuerung. Sie ist die Rolle, die bei einem Wohnprojekt nicht nur den Bau, sondern auch die Gruppe zusammenhält. Mehr dazu, warum Projektsteuerung im Wohnprojekt immer Gruppensteuerung ist, steht in einem eigenen Beitrag.

Wo ihr eine Rolle auch weglassen könnt

Nicht jedes Projekt braucht alle drei Rollen in voller Besetzung. Bei einem kleinen, überschaubaren Vorhaben mit einer erfahrenen Gruppe kann eine punktuelle Beauftragung reichen, etwa nur für Finanzierung und Vergabe. Und wenn das Architekturbüro die Bauleitung mitmacht, ist das völlig üblich. Was ich für die schlechtere Idee halte, ist, die Steuerung aus der Gruppe heraus nebenbei zu übernehmen. Das ist keine Frage der Kompetenz, sondern der Position: Wer später Wand an Wand mit denen wohnt, deren Angebote er ablehnt, sagt schwerer Nein.

In den Baugruppen und Wohnprojekten, die ich in Berlin und Brandenburg begleite, ist das die häufigste Frage am Anfang. Ich sage euch im Erstgespräch offen, welche Rollen euer Projekt wirklich braucht.

Projektsteuerung für Baugemeinschaften: was ich für euch übernehme

Häufige Fragen